Investeren in vastgoed in Nederland: waar zit het rendement nog?

Laten we eerlijk zijn : vastgoed in Nederland is duur. Soms absurd duur. Amsterdam ? Prachtige stad, maar voor rendement hoef je daar echt niet meer te beginnen. Toch krijg ik deze vraag steeds weer : “Zijn er nog steden waar vastgoed loont ?” Ja. Ze bestaan nog. Je moet alleen net even verder kijken dan de bekende grachten en hippe wijken.

In gesprekken met beleggers hoor ik vaak dezelfde frustratie. Alles lijkt al “op”. Maar als je wat dieper graaft, cijfers combineert met gevoel, en af en toe gewoon een stad bezoekt, dan zie je kansen. En trouwens, wie vastgoed vergelijkt met andere landen, merkt hoe anders de markt hier werkt. Dat viel me zelf op toen ik rondkeek op https://promotionmaison.com, puur om te zien hoe onze prijzen zich verhouden. Dat relativeert behoorlijk.

Waarom niet meer focussen op de Randstad ?

De Randstad blijft aantrekkelijk, dat ontken ik niet. Banen, voorzieningen, huurvraag : allemaal top. Maar rendement ? Dat is een ander verhaal. Aankoopprijzen zijn torenhoog, huren worden begrensd en regelgeving zit steeds strakker.

Persoonlijk vind ik het risico-rendement daar niet meer in balans. Je betaalt vaak de hoofdprijs voor een appartement waar je netto misschien 3% uithaalt. En dan heb ik onderhoud en gedoe nog niet eens meegerekend. Is dat het waard ? Voor sommige beleggers wel. Voor mij… mwah.

Deze steden verrassen (positief)

Groningen
Ik weet het, Groningen ligt “ver weg”. Maar vergis je niet. Studenten, jonge professionals, een stabiele huurmarkt. Aankoopprijzen liggen nog relatief laag en bruto rendementen rond de 5 à 6% zijn geen uitzondering. Vooral rondom de binnenstad en Selwerd zie je interessante panden. Ik was daar laatst, regenachtig, fietsen overal, maar het leeft.

Enschede
Misschien niet sexy, maar wel logisch. Universiteit, Duitse grens, constante vraag. Wat me hier verraste : je krijgt echt nog vierkante meters voor je geld. Voor startersappartementen zie ik hier vaak betere cijfers dan in Utrecht, zonder de stress.

Zwolle
Zwolle zit in een andere categorie. Duurder, ja. Maar ook stabieler. De stad groeit, trekt gezinnen en hoger opgeleiden aan. Huurprijzen stijgen gestaag. Het rendement is iets lager dan in Groningen, maar het risico ook. Soms is dat precies wat je zoekt.

Roermond
Niet iedereen kijkt naar Limburg. Misschien onterecht. Roermond profiteert van Duitsland, toerisme en outlets. De huurmarkt is kleiner, maar wie het goed aanpakt, kan hier nog verrassend goed scoren. Wel goed opletten waar je koopt, wijk maakt hier écht verschil.

Waar moet je op letten (echt letten)?

Niet alleen naar percentages kijken. Serieus. Ga erheen. Loop door de straat. Ruik het, hoor het. Is het stil of levendig ? Zie je winkels leegstaan ? Hoe voelen de buren ?

Let ook op :

  • Lokale regelgeving (sommige gemeenten zijn strenger dan je denkt)
  • Type huurders (studenten vs gezinnen)
  • Onderhoudsstaat – oude panden vreten rendement
  • Toekomstplannen van de gemeente

En ja, misschien zit ik ernaast, maar ik denk dat middelgrote steden de komende jaren het interessantst blijven. Niet te heet, niet te koud. Precies goed.

Dus… waar zou jij investeren ?

Ga je voor zekerheid of voor iets meer risico met hoger rendement ? Kies je een stad die groeit, of eentje die al “af” is ? Er is geen perfect antwoord. Wel betere en slechtere keuzes.

Mijn advies ? Reken, maar vertrouw ook op je gevoel. Praat met locals. En durf buiten de gebaande paden te kijken. Want nee, de Nederlandse vastgoedmarkt is niet dood. Je moet alleen weten waar je moet kijken.